พัฒนาที่ดิน 1 ไร่กว่า เป็นอาคารพาณิชย์พร้อมพักอาศัย 10 คูหา

“มีที่ดินติดถนนสายหลักอยู่ประมาณ 1 ไร่กว่า อยากทำอาคารพาณิชย์ แต่ไม่อยากได้ตึกแถวหน้าตาเหมือนทุกที่ ทำอย่างไรให้ขายได้ราคาและปล่อยเช่าได้จริง” นี่คือโจทย์ที่เจ้าของที่ดินรายนี้นำมาปรึกษา Queen Enterprise บทความนี้คือกรณีศึกษาจากโครงการที่ Queen Enterprise รับวางแผนพัฒนาที่ดิน ออกแบบสถาปัตยกรรม และออกแบบตกแต่งภายในให้ลูกค้า เป็นอาคารพาณิชย์พร้อมพักอาศัย (Mixed-use Shophouse) 10 คูหา หน้ากว้าง 6 เมตร ลึก 16 เมตร สูง 3 ชั้นพร้อมดาดฟ้า เล่าครบตั้งแต่การวางผังที่ดิน งบก่อสร้าง ราคาขาย ค่าเช่า ผลตอบแทน (ROI) ไปจนถึงระยะเวลาคืนทุน เพื่อให้เจ้าของที่ดินเห็นภาพชัดว่าที่ดินขนาดนี้สร้างมูลค่าได้เท่าไร

อัลบั้มภาพโครงการ

โจทย์ของเจ้าของที่ดิน: ทำอาคารพาณิชย์อย่างไรให้ไม่เหมือนตึกแถวทั่วไป

ตลาดอาคารพาณิชย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีสินค้าจำนวนมาก โครงการของผู้พัฒนารายใหญ่ส่วนใหญ่เป็นตึกแถวหน้ากว้าง 4–5 เมตร พื้นที่ 125–190 ตารางเมตร หน้าตาคล้ายกัน แข่งกันที่ราคา ถ้าเจ้าของที่ดินสร้างสินค้าแบบเดียวกัน ก็ต้องลงไปแข่งราคาในตลาดเดียวกัน Queen Enterprise จึงเริ่มจากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility Study) เพื่อหาช่องว่างในตลาดก่อนออกแบบ

คำตอบคือ อาคารพาณิชย์พร้อมพักอาศัยที่ออกแบบมาเพื่อธุรกิจไลฟ์สไตล์ เช่น คาเฟ่ บิสโทร ร้านสัตว์เลี้ยง คลินิกความงาม และสตูดิโอ ซึ่งต้องการหน้าร้านที่สวย พื้นที่จัดกิจกรรม และที่พักในตัว หน้ากว้าง 6 เมตรให้หน้าร้านที่โดดเด่นกว่าตึกแถว 4 เมตรอย่างชัดเจน ความลึก 16 เมตรทำให้ชั้นล่างวางที่นั่งร้านอาหารได้จริง และพื้นที่รวมเกือบ 300 ตารางเมตรสมกับสินค้าระดับพรีเมียม ส่วนดาดฟ้าที่ใช้ทำธุรกิจได้เป็นจุดขายที่หาได้ยากในตลาด

อาคารพาณิชย์พร้อมพักอาศัย (Mixed-use Shophouse) คืออะไร

อาคารพาณิชย์พร้อมพักอาศัย คืออาคารที่ออกแบบให้ใช้ค้าขาย ทำงาน และอยู่อาศัยได้ในอาคารเดียว บางคนเรียกว่าโฮมออฟฟิศ (Home Office) หรือช็อปเฮาส์ (Shophouse) ข้อดีคือเจ้าของธุรกิจไม่ต้องเช่าหน้าร้านและเช่าที่พักแยกกัน ประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาเดินทาง ส่วนนักลงทุนแยกปล่อยเช่าทีละชั้นได้ ทำให้ได้ค่าเช่ารวมสูงกว่าการปล่อยเช่าทั้งอาคาร

ที่ดินต้องใช้กี่ไร่: วางผังอาคาร 10 คูหา บนที่ดินประมาณ 570 ตารางวา

คำถามแรกของเจ้าของที่ดินทุกคนคือ ที่ดินของตัวเองทำได้กี่คูหา และต้องเผื่อพื้นที่รอบอาคารเท่าไร อาคารพาณิชย์ไม่ได้ใช้ที่ดินแค่ตัวอาคาร แต่ต้องมีถนนทางเข้า ที่จอดรถ ทางเดินหน้าร้าน ที่ว่างด้านหลัง และระยะห่างระหว่างอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร

ประเด็นสำคัญที่เจ้าของที่ดินหลายคนไม่รู้คือ กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้ตึกแถวที่สร้างติดต่อกันยาวได้ไม่เกิน 40 เมตร ถ้ายาวกว่านั้นต้องแบ่งเป็นกลุ่มและเว้นระยะระหว่างกลุ่มไม่น้อยกว่า 4 เมตร อาคาร 10 คูหาหน้ากว้าง 6 เมตรยาวรวม 60 เมตร เราจึงวางผังเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มละ 5 คูหา ยาวกลุ่มละ 30 เมตร คั่นกลางด้วยทางเดินสวนกว้าง 4 เมตร ผลพลอยได้คือโครงการมีคูหาหัวมุมถึง 4 คูหา ซึ่งขายและปล่อยเช่าได้ราคาสูงกว่าคูหากลาง

ที่ดินที่ใช้จึงประมาณ 570 ตารางวา หรือ 1 ไร่ 1 งาน 70 ตารางวา หน้าที่ดินควรกว้างไม่น้อยกว่า 68 เมตร และติดถนนสาธารณะที่รถเข้าออกสะดวก ลานจอดรถจอดได้ประมาณ 22 คัน หรือคูหาละ 2 คัน ระยะถอยร่นและที่ว่างจริงขึ้นกับความกว้างถนนหน้าที่ดิน ผังเมือง และข้อบัญญัติท้องถิ่นของแต่ละพื้นที่ ทีมของเราตรวจสอบรายละเอียดเหล่านี้ก่อนเริ่มออกแบบทุกครั้ง

ทำไมเลือกหน้ากว้าง 6 เมตร ลึก 16 เมตร

ตึกแถวมาตรฐานในตลาดกว้าง 4–4.5 เมตร โฮมออฟฟิศพรีเมียมกว้าง 5–5.7 เมตร หน้ากว้าง 6 เมตรจึงโดดเด่นกว่าตลาดแล้ว หากขยายเป็น 7 เมตร บนที่ดินเท่าเดิมจะได้เพียง 8 คูหา ค่าโครงสร้างต่อตารางเมตรสูงขึ้น ราคาขายต่อคูหาขึ้นไปราว 22 ล้านบาท ผู้ซื้อน้อยลง และกำไรรวมทั้งโครงการลดลง ส่วนธุรกิจที่ต้องการพื้นที่ใหญ่ ซื้อ 2 คูหาแล้วเปิดทะลุเป็นหน้ากว้าง 12 เมตรได้ เราเลือกเพิ่มความลึกเป็น 16 เมตรแทน เพื่อให้ได้พื้นที่ใช้สอยมากขึ้นโดยไม่เสียจำนวนคูหา

คูหาหัวมุมพรีเมียม 4 คูหา

การแบ่งอาคารเป็น 2 กลุ่มทำให้มีคูหาหัวมุม 4 คูหา ปรับให้เปิดหน้าต่างและหน้าร้านด้านข้างได้ มองเห็นได้จาก 2 ทิศ เหมาะกับร้านอาหาร ธนาคาร หรือคลินิก จึงตั้งราคาขายหรือค่าเช่าสูงกว่าคูหากลางได้ ตัวเลขในบทความนี้ยังคิดราคาเท่ากันทุกคูหา รายได้จริงจากคูหาหัวมุมจึงมีโอกาสสูงกว่านี้

กฎหมายที่ต้องรู้ก่อนสร้างอาคารพาณิชย์ และผังนี้ผ่านอย่างไร

ความต่างระหว่างนักพัฒนาที่ดินมืออาชีพกับการ “สร้างให้เสร็จแล้วค่อยขาย” คือการออกแบบให้ผ่านกฎหมายตั้งแต่เส้นแรก เพราะแบบที่ผิดกฎหมายแม้เพียงจุดเดียว อาจทำให้ไม่ได้ใบอนุญาตก่อสร้าง ต้องแก้แบบ เสียเวลาหลายเดือน หรือเสียจำนวนคูหาไป กฎหมายหลักที่ใช้กับอาคารพาณิชย์คือกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ตารางนี้สรุปข้อกำหนดสำคัญของตึกแถวและอาคารพาณิชย์ เทียบกับผังของโครงการนี้

นอกจากกฎกระทรวงแล้ว ยังต้องตรวจผังเมืองรวมของพื้นที่ ซึ่งกำหนดว่าที่ดินสีใดสร้างอาคารพาณิชย์ได้หรือไม่ และกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) กับอัตราส่วนที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio: OSR) รวมถึงข้อบัญญัติท้องถิ่น เช่น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมอาคาร ซึ่งบางข้ออาจเข้มกว่ากฎกระทรวง ทีม Queen Enterprise ตรวจทั้งหมดนี้ตั้งแต่ขั้นศึกษาความเป็นไปได้ ก่อนเจ้าของที่ดินจะเสียค่าออกแบบแม้แต่บาทเดียว

ขาย 10 คูหา ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่?

อีกเรื่องที่เจ้าของที่ดินมักมองข้ามคือพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งกำหนดว่าการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปเพื่อจำหน่าย รวมถึงการแบ่งเพิ่มภายใน 3 ปีจนรวมกันครบ 10 แปลง ถือเป็นการจัดสรรที่ดิน ต้องได้รับอนุญาตก่อน ผู้ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับ 40,000–100,000 บาท โครงการจัดสรรต้องจัดสาธารณูปโภคให้ครบตามมาตรฐาน และต้องดูแลพื้นที่ส่วนกลางระยะยาว

หากแยกโฉนดขายครบทั้ง 10 คูหา โครงการนี้จึงต้องขออนุญาตจัดสรร ซึ่งทำได้แต่ใช้เวลาและต้นทุนเพิ่ม นี่คืออีกเหตุผลที่เราแนะนำกลยุทธ์ขาย 6 คูหา เก็บ 4 คูหาไว้ในโฉนดแปลงแม่เพื่อปล่อยเช่า เพราะจำนวนแปลงที่แบ่งขายต่ำกว่าเกณฑ์ ช่วยลดขั้นตอนและภาระพื้นที่ส่วนกลาง ทั้งนี้การตีความในแต่ละกรณีขึ้นกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ควรตรวจสอบก่อนวางแผนการขายทุกครั้ง

หลักการออกแบบที่ทำให้อาคารพาณิชย์ขายได้และปล่อยเช่าได้นาน

• ทิศทางอาคาร หน้าอาคารที่หันทิศเหนือหรือทิศใต้รับแดดบ่ายน้อยที่สุด ถ้าที่ดินบังคับให้หันทิศตะวันตก ต้องใช้กันสาดลึกและระเบียงช่วยบังแดด เหมือนกันสาดผ้าและระเบียงเหล็กในโครงการนี้ ช่วยลดค่าไฟและทำให้หน้าร้านน่านั่งตลอดวัน
• ชั้นล่างต้องสูงพอสำหรับร้านค้า ร้านอาหารและคาเฟ่ต้องเดินท่อดูดควัน ท่อแอร์ และงานระบบเหนือฝ้า เราจึงออกแบบให้ชั้นล่างสูงกว่าชั้นพักอาศัย หน้าร้านจะโปร่งและติดป้ายร้านได้เด่น
• เตรียมงานระบบรองรับธุรกิจไว้ล่วงหน้า ไฟฟ้า 3 เฟส ช่องท่อระบายควันจากชั้นล่างขึ้นหลังคา บ่อดักไขมัน และตำแหน่งวางคอยล์ร้อนด้านหลัง ทำให้ร้านอาหารเช่าได้โดยไม่ต้องรื้อแก้ ขยายกลุ่มผู้เช่าและเพิ่มค่าเช่า
• ดาดฟ้าที่ใช้งานได้จริง ออกแบบโครงสร้างรับน้ำหนักคนชุมนุม ระบบกันซึมหลายชั้น จุดระบายน้ำ และทางขึ้นลงที่ปลอดภัย ดาดฟ้าจึงกลายเป็นพื้นที่ทำเงิน ไม่ใช่จุดที่รั่วซึมในภายหลัง
• ช่องว่างระหว่างกลุ่มอาคารคือจุดขาย ทางเดินสวน 4 ม. ที่กฎหมายบังคับ เราเปลี่ยนให้เป็นทางลัดร่มรื่นที่คนเดินผ่าน ช่วยระบายอากาศ รับแสงธรรมชาติ และสร้างคูหาหัวมุม 4 คูหา
• หน้าตาเดียวกันทั้งโครงการ กันสาด สีอาคาร และป้ายร้านที่กำหนดแนวทางร่วมกัน ทำให้โครงการดูเป็นถนนช็อปปิ้ง ไม่ใช่ตึกแถวที่ต่างคนต่างตกแต่ง ซึ่งช่วยรักษามูลค่าทรัพย์ในระยะยาว

ออกแบบให้ไม่เหมือนใคร: หน้าตาอาคารคือเครื่องมือขาย

อาคารพาณิชย์ทั่วไปมักออกแบบให้ก่อสร้างง่ายและถูกที่สุด แต่ในโครงการนี้ Queen Enterprise ใช้หน้าตาอาคารเป็นเครื่องมือขายและเพิ่มค่าเช่า ด้านหน้าเป็นสถาปัตยกรรมคลาสสิกร่วมสมัยโทนขาว เส้นกรอบหน้าต่างสีดำ ระเบียงเหล็กดัดลายโปร่ง และกันสาดผ้าสีดำ ให้ภาพเหมือนถนนช็อปปิ้งในยุโรป ร้านค้าทุกคูหาจึงถ่ายรูปออกมาสวย ลูกค้าอยากมาเช็กอิน และเจ้าของธุรกิจยอมจ่ายค่าเช่าสูงกว่าตึกแถวทั่วไป

• หน้ากว้าง 6 เมตร กว้างกว่าตึกแถวทั่วไป 1.5–2 เท่า จัดหน้าร้านได้โปร่ง วางที่นั่งด้านหน้าได้
• กระจกสูงเต็มผนังชั้นล่าง ให้หน้าร้านเปิดโล่ง มองเห็นสินค้าและบรรยากาศจากถนน
• ทางเดินหน้าร้านกว้าง 3 เมตร วางโต๊ะนั่งริมทาง ร่มกันแดด และกระถางต้นไม้ได้
• ระเบียงชั้น 2 และ 3 เพิ่มแสงธรรมชาติและพื้นที่สีเขียวให้ส่วนพักอาศัย
• ดาดฟ้าพร้อมหลังคาระแนง ทำร้านอาหาร บาร์ หรือจัดงานส่วนตัวได้ เพิ่มรายได้อีกชั้น

ออกแบบ ตกแต่ง และก่อสร้างครบในทีมเดียว

Queen Enterprise ดูแลโครงการพัฒนาที่ดินแบบครบวงจร (Design & Build) ตั้งแต่ศึกษาความเป็นไปได้ วางผังโครงการ ออกแบบสถาปัตยกรรม ออกแบบตกแต่งภายใน งานระบบไฟฟ้า ประปา ปรับอากาศ (MEP) ขออนุญาตก่อสร้าง ไปจนถึงรับเหมาก่อสร้างและส่งมอบ เจ้าของที่ดินมีคู่สัญญาเดียว งบประมาณทุกรายการอยู่ในบัญชีแสดงปริมาณวัสดุและราคา (BOQ) ที่ตรวจสอบได้ ส่วนภายในชั้น 3 ออกแบบให้เป็นที่พักอาศัยที่สวยพร้อมอยู่ ช่วยให้ผู้ซื้อเห็นภาพการใช้ชีวิตจริงและตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น

งบลงทุน: คูหาละ 11.72 ล้านบาท รวม 10 คูหา 117.2 ล้านบาท

ที่ดินเป็นของเจ้าของอยู่แล้ว งบลงทุนในตารางนี้จึงเป็นงบก่อสร้างทั้งหมดจนพร้อมขายหรือพร้อมปล่อยเช่า รวมงานถนน ที่จอดรถ และระบบสาธารณูปโภคของทั้งโครงการ ไม่รวมมูลค่าที่ดิน ค่าก่อสร้างอาคารคิดที่ 32,000 บาทต่อตารางเมตร ครอบคลุมโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม งานระบบ และงานตกแต่งผิวพื้นฐานพร้อมใช้

งานถนนและสาธารณูปโภคของโครงการ

ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของที่ดินมักลืมคิดคืองานนอกตัวอาคาร ทั้งการถมดิน ทำถนนทางเข้า ทางเชื่อมถนนสาธารณะ ระบบระบายน้ำ และการขยายเขตไฟฟ้า ซึ่งรวมกันแล้วเป็นเงินหลายล้านบาท เราจึงแยกงบส่วนนี้ให้เห็นชัด

งบลงทุนรวมต่อคูหา

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ทำไมต้องวางแผนการขายให้รอบคอบ

ก่อนตั้งราคาขาย นักพัฒนาที่ดินต้องอ่านตลาดให้ออก ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่าครึ่งแรกของปี 2569 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ที่ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% มูลค่า 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% ได้แรงหนุนจากการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ขยายเวลาถึง 30 มิถุนายน 2570 และการผ่อนเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย REIC คาดว่าทั้งปี 2569 มูลค่าการโอนจะอยู่ที่ราว 880,760 ล้านบาท และปี 2570 เติบโตต่อเป็นราว 908,358 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนก่อสร้างและราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่มีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2570

อีกด้านหนึ่ง สื่อธุรกิจรายงานว่าสต็อกที่อยู่อาศัยรอขายทั่วประเทศมีมูลค่ากว่า 1.3 ล้านล้านบาท และผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรพบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อรายย่อยเฉลี่ยราว 40% ในครึ่งแรกของปี 2569 ปัญหาหลักของตลาดจึงไม่ใช่ความต้องการ แต่เป็นการเข้าถึงสินเชื่อ

ข้อสรุปจากตัวเลขตลาดคือ โครงการที่ขายได้ในปีนี้ต้องมีจุดต่างชัด ตั้งราคาสมเหตุสมผล และมีแผนสำรองด้านกระแสเงินสด กลยุทธ์ขายบางส่วนและเก็บบางส่วนไว้ปล่อยเช่าจึงเหมาะกับสภาพตลาดปี 2569 มากที่สุด

ราคาขาย: คูหาละ 18.9 ล้านบาท

ราคาขายอ้างอิงตลาดอาคารพาณิชย์และโฮมออฟฟิศโครงการใหม่ ซึ่งสินค้าหน้ากว้าง 4–5 เมตรในทำเลชานเมือง พื้นที่ 125–190 ตารางเมตร เปิดขายเริ่มต้นราว 3.7–6.3 ล้านบาท ส่วนโฮมออฟฟิศระดับพรีเมียมในเมือง พื้นที่ 380–536 ตารางเมตร เปิดขายเริ่มต้น 24.9 ล้านบาท หรือราว 46,000–66,000 บาทต่อตารางเมตร โครงการนี้หน้ากว้าง 6 เมตร พื้นที่ภายใน 288 ตารางเมตรพร้อมดาดฟ้าใช้งานได้อีก 96 ตารางเมตร และงานออกแบบที่โดดเด่นกว่าตลาด จึงตั้งราคาขายไว้ที่คูหาละ 18.9 ล้านบาท หรือประมาณ 65,600 บาทต่อตารางเมตรของพื้นที่ภายใน ใกล้เคียงโฮมออฟฟิศพรีเมียมในเมือง แต่ราคาต่อคูหาต่ำกว่าเกือบ 6 ล้านบาท เหมาะกับทำเลติดถนนสายหลักที่มีชุมชนและกำลังซื้อรองรับ

ส่วนต่าง 56.15 ล้านบาทนี้ยังรวมมูลค่าที่ดินของเจ้าของ และยังไม่หักภาษีเงินได้ซึ่งขึ้นกับว่าขายในนามบุคคลหรือนิติบุคคล อาคารพาณิชย์ 10 คูหาในทำเลดีมักขายหมดภายใน 12–18 เดือน การเปิดขายตั้งแต่ช่วงก่อสร้าง (Pre-sale) ช่วยให้ได้เงินดาวน์มาหมุนเวียนระหว่างก่อสร้าง ลดภาระเงินทุนของเจ้าของที่ดิน

ถ้าปล่อยเช่า: ค่าเช่าเดือนละเท่าไร

อาคารพาณิชย์พร้อมพักอาศัยปล่อยเช่าได้ 2 แบบ คือให้เช่าทั้งอาคาร หรือแยกเช่าเป็นส่วน การแยกเช่าได้ค่าเช่ารวมสูงกว่า เพราะหน้าร้านชั้น 1 คือพื้นที่ที่ธุรกิจยอมจ่ายแพงที่สุด ค่าเช่าอ้างอิงตลาดอาคารพาณิชย์ในเขตชั้นกลางของกรุงเทพฯ ที่อยู่ราว 45,000 บาทต่อเดือนสำหรับอาคาร 150–225 ตารางเมตร โครงการนี้ใหญ่กว่า หน้ากว้างกว่า และมีดาดฟ้า จึงตั้งค่าเช่าดังนี้

ทดสอบตัวเลข 3 สถานการณ์

ผลตอบแทน 7–10% ต่อปีเป็นระดับปกติของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่ปล่อยเช่าระยะยาว จุดแข็งคือผู้เช่าเซ็นสัญญา 3 ปีขึ้นไป รายได้มั่นคง และค่าบริหารจัดการต่ำกว่าที่พักรายวันมาก แต่ถ้าปล่อยเช่าทั้ง 10 คูหา จะใช้เวลาคืนทุนประมาณ 12 ปี นักพัฒนาที่ดินส่วนใหญ่จึงเลือกขายบางส่วนเพื่อดึงทุนกลับมาก่อน

ทางเลือกที่เราแนะนำ: ขาย 6 คูหา เก็บ 4 คูหาไว้ปล่อยเช่า

สำหรับอาคารพาณิชย์ กลยุทธ์ที่นักพัฒนาที่ดินมืออาชีพนิยมคือขายคูหาส่วนใหญ่เพื่อคืนทุนก่อสร้าง แล้วเก็บคูหาทำเลดีที่สุด เช่น คูหาหัวมุม ไว้สร้างรายได้ระยะยาว

ผลคือเจ้าของที่ดินได้ทุนคืนเกือบ 90% จากการขาย และคืนครบภายในประมาณ 3 ปี 4 เดือนหลังขายครบ หลังจากนั้นยังมีอาคารพาณิชย์ 4 คูหาที่สร้างกำไรเดือนละ 327,360 บาท หรือปีละกว่า 3.9 ล้านบาทไปตลอด แนะนำให้เก็บคูหาหัวมุมไว้ เพราะค่าเช่าสูงที่สุด พร้อมที่ดินส่วนที่เหลือที่มูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี

ขั้นตอนพัฒนาที่ดินกับ Queen Enterprise

ปัจจัยที่ทำให้โครงการอาคารพาณิชย์ประสบความสำเร็จ

• ทำเลต้องมีคนผ่าน อาคารพาณิชย์ขายได้ดีเมื่อติดถนนที่มีการจราจร ชุมชนหนาแน่น หรือใกล้แหล่งงาน ทำเลคือปัจจัยที่กำหนดทั้งราคาขายและค่าเช่า
• ที่จอดรถหน้าร้าน ลูกค้าของร้านค้าและคาเฟ่ต้องจอดรถได้สะดวก โครงการนี้จึงวางที่จอดรถไว้หน้าอาคารทุกคูหา
• ออกแบบให้ใช้งานได้หลากหลาย ผังภายในที่ยืดหยุ่นทำให้ขายหรือปล่อยเช่าได้กับธุรกิจหลายประเภท ไม่ผูกกับธุรกิจใดธุรกิจหนึ่ง
• ควบคุมงบก่อสร้าง ทุกรายการอยู่ใน BOQ เจ้าของที่ดินรู้ตั้งแต่วันแรกว่าเงินแต่ละบาทไปอยู่ที่ไหน
• วางแผนการขายตั้งแต่ก่อนสร้าง ภาพจำลองที่สวยและสมจริงช่วยให้เปิดขายล่วงหน้าได้ ลดความเสี่ยงด้านกระแสเงินสด

หมายเหตุ: ข้อกฎหมายในบทความสรุปจากกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อประกอบความเข้าใจเบื้องต้น ข้อกำหนดจริงขึ้นกับผังเมืองและข้อบัญญัติท้องถิ่นของแต่ละพื้นที่ ข้อมูลตลาดอ้างอิง REIC ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (สิงหาคม 2569) งบก่อสร้างถอดจากแบบที่ Queen Enterprise ออกแบบให้ลูกค้า ณ ปี 2569 ราคาขาย ค่าเช่า และผลตอบแทนเป็นประมาณการอ้างอิงราคาตลาด ไม่รวมมูลค่าที่ดินและภาษีเงินได้ ตัวเลขจริงขึ้นกับทำเล แบบ วัสดุ และสภาพตลาด ภาพในบทความเป็นภาพจำลองแนวคิดของโครงการ ผังจริงแบ่งอาคารเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มละ 5 คูหาตามกฎหมายควบคุมอาคาร ชื่อร้านค้าในภาพเป็นตัวอย่างประกอบเท่านั้น สงวนชื่อเจ้าของที่ดินตามความประสงค์ของลูกค้า