Question 1

รีโนเวทคอนโดขนาด 26–60 ตารางเมตร ใช้งบประมาณเท่าไร

Accepted Answer

ขนาดห้องเป็นเพียงหนึ่งในตัวแปร และมักไม่ใช่ตัวที่กำหนดต้นทุนมากที่สุด สิ่งที่กำหนดงบจริงคือขอบเขตงานรื้อถอน ว่าแตะระบบไฟฟ้าประปาเดิมหรือไม่ ปริมาณงานบิลท์อินที่ต้องผลิตใหม่ ระดับของวัสดุ และอายุของอาคารซึ่งบอกว่างานระบบเดิมยังใช้ต่อได้หรือไม่ ห้อง 30 ตารางเมตรที่ต้องเดินระบบใหม่ทั้งหมด จึงมีต้นทุนสูงกว่าห้อง 60 ตารางเมตรที่เปลี่ยนเพียงพื้นผิวได้

Question 2

ซื้อคอนโดเก่ามารีโนเวท ควรตรวจอะไรก่อนตัดสินใจซื้อ

Accepted Answer

ตรวจ 4 เรื่องก่อนโอน คือ สภาพงานระบบไฟฟ้าและประปาเดิมซึ่งเป็นต้นทุนก้อนใหญ่ที่สุดที่มองไม่เห็น ร่องรอยการรั่วซึมบนฝ้าและผนังร่วม ข้อบังคับของนิติบุคคลว่าอนุญาตให้ทำงานอะไรได้บ้าง และสถานะเงินกองทุนกับอัตราค่าส่วนกลางของอาคาร ห้องราคาถูกในอาคารที่ระบบเดิมหมดอายุ มักมีต้นทุนรวมสูงกว่าห้องราคาสูงกว่าในอาคารที่ดูแลดี

Question 3

ทุบผนังในคอนโดได้หรือไม่

Accepted Answer

ขึ้นอยู่กับว่าผนังนั้นเป็นผนังรับน้ำหนักหรือผนังกั้นห้องทั่วไป ผนังที่เป็นส่วนของโครงสร้างอาคารและผนังที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ผนังระหว่างห้องชุดหรือผนังรอบช่องท่อ ห้ามรื้อโดยเด็ดขาด ส่วนผนังกั้นห้องภายในห้องชุดโดยทั่วไปรื้อได้ แต่ต้องได้รับอนุมัติจากนิติบุคคลและตรวจว่ามีท่อหรือสายไฟฝังอยู่หรือไม่ ขั้นตอนที่ถูกต้องคือขอแบบก่อสร้างของอาคารมาตรวจก่อนออกแบบ

Question 4

ย้ายตำแหน่งห้องน้ำหรือครัวในคอนโดได้หรือไม่

Accepted Answer

ย้ายได้ในระยะจำกัดมาก เพราะท่อระบายน้ำทิ้งของห้องชุดเชื่อมกับช่องท่อรวมของอาคารซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางและย้ายไม่ได้ การย้ายสุขภัณฑ์ออกห่างจากช่องท่อเดิมต้องยกระดับพื้นเพื่อให้ท่อมีความลาดเอียงพอ ซึ่งลดความสูงห้องและเพิ่มความเสี่ยงการอุดตัน ส่วนการย้ายครัวยังต้องดูตำแหน่งท่อระบายควันและจุดจ่ายไฟกำลังสูง ในทางปฏิบัติ การปรับผังรอบตำแหน่งเดิมมักให้ผลดีกว่า

Question 5

ต่อเติมหรือปิดระเบียงคอนโดได้หรือไม่

Accepted Answer

โดยทั่วไปทำไม่ได้ เพราะการเปลี่ยนแปลงระเบียงกระทบรูปลักษณ์ภายนอกอาคารซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง นิติบุคคลส่วนใหญ่จึงห้ามปิดระเบียงด้วยโครงสร้างถาวร ห้ามเปลี่ยนกรอบบานหรือสีกระจก และห้ามเพิ่มน้ำหนักบรรทุกเกินที่ออกแบบไว้ การปิดระเบียงยังอาจกระทบเส้นทางระบายอากาศและระบบระบายน้ำฝน สิ่งที่ทำได้คือปรับปรุงพื้นผิว จัดวางแบบถอดออกได้ และใช้ม่านหรือฉากบังแดดที่ไม่ยึดติดถาวร

Question 6

ขออนุญาตรีโนเวทจากนิติบุคคล ต้องใช้เอกสารอะไรและใช้เวลานานเท่าใด

Accepted Answer

เอกสารที่นิติบุคคลส่วนใหญ่ขอมี 4 ชุด คือ แบบที่จะดำเนินการพร้อมระบุขอบเขตงาน รายชื่อผู้รับเหมาและช่างที่จะเข้าอาคาร แผนการทำงานที่ระบุช่วงเวลาและเส้นทางขนวัสดุ และหลักประกันความเสียหายของพื้นที่ส่วนกลาง ระยะเวลาพิจารณาต่างกันไป โดยอาคารที่มีคณะกรรมการพิจารณาเป็นรอบจะนานกว่าอาคารที่ผู้จัดการอนุมัติได้เอง ควรขอระเบียบการรีโนเวทของอาคารมาอ่านก่อนเริ่มออกแบบ

Question 7

บิลท์อินในคอนโดคุ้มกว่าเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวหรือไม่

Accepted Answer

คุ้มในห้องขนาดเล็กที่ทุกเซนติเมตรมีความหมาย เพราะงานบิลท์อินใช้พื้นที่ได้เต็มความสูงและเต็มมุมที่เฟอร์นิเจอร์สำเร็จรูปเข้าไม่ถึง ทั้งยังออกแบบให้เลี่ยงตำแหน่งท่อและเสาของอาคารได้ ข้อแลกเปลี่ยนคือย้ายตามไปห้องใหม่ไม่ได้ สิ่งที่กำหนดอายุการใช้งานมากที่สุดคือวัสดุแผ่นไม้ที่ใช้ทำโครงตู้ บริษัทใช้แผ่นไม้ทนความชื้น (HMR) เป็นมาตรฐานตายตัว เพราะห้องชุดมีความชื้นสะสมสูงกว่าบ้านเดี่ยว

Question 8

เปลี่ยนพื้นคอนโด ปูทับพื้นเดิมได้หรือไม่

Accepted Answer

ปูทับได้ในหลายกรณี และช่วยลดทั้งเวลาและเศษวัสดุที่ต้องขนลงอาคาร แต่ต้องตรวจ 3 เรื่องก่อน คือ ความเรียบของพื้นเดิม ระดับพื้นที่จะสูงขึ้นซึ่งกระทบการเปิดประตูและระดับพื้นห้องน้ำ และน้ำหนักที่เพิ่มขึ้นเทียบกับที่อาคารออกแบบไว้ วัสดุที่นิยมในห้องชุดคือพื้นไม้เอนจิเนียร์และพื้นไวนิลระบบคลิก เพราะติดตั้งแบบไม่ใช้งานเปียกและรบกวนเพื่อนร่วมอาคารน้อยกว่า

Question 9

ฝ้าเพดานคอนโดมีคราบน้ำหรือรั่ว ควรทำอย่างไร

Accepted Answer

ต้องหาแหล่งของน้ำก่อนซ่อมพื้นผิว เพราะคราบน้ำบนฝ้ามักมาจากห้องชั้นบนหรือท่อในช่องท่อรวม ซึ่ง ทั้ง 2 กรณีเกี่ยวข้องกับห้องอื่นหรือทรัพย์ส่วนกลาง และต้องแจ้งนิติบุคคลให้เข้าตรวจร่วมกัน การทาสีทับโดยไม่แก้ต้นทางจะทำให้ปัญหากลับมาในไม่กี่เดือน เมื่อแก้ต้นทางแล้วจึงซ่อมฝ้า และควรออกแบบช่องเปิดสำหรับตรวจสอบในตำแหน่งที่มีท่อพาดผ่าน

Question 10

ในคอนโด ควรเลือกวอลเปเปอร์หรือทาสี

Accepted Answer

ใช้ได้ทั้งคู่ แต่ตอบโจทย์คนละอย่าง การทาสีซ่อมเฉพาะจุดได้ง่ายและเปลี่ยนโทนสีภายหลังได้เร็ว จึงเหมาะกับพื้นที่ที่ถูกกระแทกหรือเปื้อนบ่อย ส่วนวอลเปเปอร์ให้ลวดลายและมิติของพื้นผิวที่สีทำไม่ได้ และกลบความไม่เรียบของผนังเดิมได้ดีกว่า จึงเหมาะกับผนังเน้น ข้อควรระวังคือความชื้นสะสมหลังแผ่นวอลเปเปอร์บนผนังด้านนอกอาคารและผนังที่ติดห้องน้ำ

Question 11

รีโนเวทคอนโดใช้เวลานานเท่าใด และอยู่ในห้องระหว่างทำได้หรือไม่

Accepted Answer

โดยทั่วไปใช้เวลาสำรวจและสรุปโจทย์ประมาณ 2–3 สัปดาห์ พัฒนาแบบประมาณ 6–10 สัปดาห์ และงานหน้างานประมาณ 3–6 เดือน ขึ้นอยู่กับขอบเขตงานและระยะเวลาพิจารณาของนิติบุคคล สิ่งที่ยืดเวลามากกว่างานก่อสร้างเองคือข้อจำกัดเวลาทำงานของอาคาร ส่วนงานที่แตะระบบไฟฟ้าประปาหรือมีงานรื้อถอน ไม่แนะนำให้พักอาศัยในห้องระหว่างดำเนินงาน ทั้งด้วยเหตุผลด้านฝุ่นและความปลอดภัย

Question 12

รีโนเวทคอนโดเองกับจ้างบริษัท ต่างกันตรงไหน

Accepted Answer

ต่างกันที่ใครรับความเสี่ยงของงานที่มองไม่เห็น การทำเองคุมต้นทุนวัสดุได้ตรงและเหมาะกับงานผิวหน้า เช่น ทาสีหรือเปลี่ยนของตกแต่ง แต่เมื่อแตะระบบไฟฟ้าประปา งานกันซึม และการประสานงานกับนิติบุคคล เจ้าของต้องรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดกับห้องข้างเคียงเองทั้งหมด การจ้างบริษัทที่มีสัญญาเดียวครอบคลุมทั้งแบบ งานระบบ และการประกันความเสียหาย จึงเป็นการซื้อความรับผิดชอบ ไม่ใช่เพียงซื้อแรงงาน

บริการรีโนเวทคอนโด — Condo Renovation Live or Lease

สารบัญในบทความนี้

บริการรีโนเวทคอนโด อยู่เองหรือปล่อยเช่า (Live or Lease) ของ Queen Enterprise

ปัญหาที่เจ้าของคอนโดมักเผชิญในการรีโนเวท

การเริ่มงานก่อนได้รับอนุมัติจากนิติบุคคล

การออกแบบที่ไม่เข้าใจข้อจำกัดของระบบอาคาร

การไม่แยกเป้าหมายของการรีโนเวทระหว่างอยู่เองและปล่อยเช่า

ห้าตัวแปรของการรีโนเวทคอนโดที่ตรงตามเป้าหมาย

เป้าหมายของห้อง — อยู่เองหรือปล่อยเช่า

ข้อจำกัดของอาคาร (Building Constraints)

บุคลิกของลูกค้าเป้าหมาย (Persona) ของผู้ใช้พื้นที่

วัสดุ (Material) และแผนการดูแลรักษา (Maintenance Strategy)

พื้นที่จัดเก็บ (Storage) และพื้นที่ใช้งาน (Functional Space)

สามรูปแบบของการรีโนเวทคอนโดที่เราทำงานด้วย

การรีโนเวทเพื่ออยู่เอง (Live-in Renovation) (30–80 ตร.ม.)

การรีโนเวทเพื่อปล่อยเช่า (Lease-ready Renovation) (30–60 ตร.ม.)

การรีโนเวทแบบอยู่เองหรือปล่อยเช่า (Live or Lease Hybrid) (60–120 ตร.ม.)

กระบวนการทำงานของ Queen Enterprise — ทีมเดียว สัญญาเดียว ความรับผิดชอบเดียว

มาตรฐานที่ไม่ประนีประนอม — สร้างเพื่อการใช้งานจริง (Built for Real Use)

การประสานงานกับนิติบุคคลของอาคาร

งานกันซึมที่ใหม่

การติดตั้งระบบไฟฟ้าและประปาตามมาตรฐานอาคาร

การจัดการของเสียและการขนของระหว่างก่อสร้าง

กรอบการประเมินงบประมาณและกระบวนการเสนอราคา

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการรีโนเวทคอนโด

1. รีโนเวทคอนโดขนาด 26–60 ตารางเมตร ใช้งบประมาณเท่าไร

2. ซื้อคอนโดเก่ามารีโนเวท ควรตรวจอะไรก่อนตัดสินใจซื้อ

3. ทุบผนังในคอนโดได้หรือไม่

4. ย้ายตำแหน่งห้องน้ำหรือครัวในคอนโดได้หรือไม่

5. ต่อเติมหรือปิดระเบียงคอนโดได้หรือไม่

6. ขออนุญาตรีโนเวทจากนิติบุคคล ต้องใช้เอกสารอะไรและใช้เวลานานเท่าใด

7. บิลท์อินในคอนโดคุ้มกว่าเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวหรือไม่

8. เปลี่ยนพื้นคอนโด ปูทับพื้นเดิมได้หรือไม่

9. ฝ้าเพดานคอนโดมีคราบน้ำหรือรั่ว ควรทำอย่างไร

10. ในคอนโด ควรเลือกวอลเปเปอร์หรือทาสี

11. รีโนเวทคอนโดใช้เวลานานเท่าใด และอยู่ในห้องระหว่างทำได้หรือไม่

12. รีโนเวทคอนโดเองกับจ้างบริษัท ต่างกันตรงไหน

ชมผลงานของเรา

NAVIGATION

SERVICES